Приобретение и продажа недвижимого имущества

Помогите разобраться с подоходным налогом при продаже недвижимого имущества. Несмотря на неоднократные обращения в различные юридические консультации и налоговые службы, мы не получили однозначного ответа на свой вопрос. В 2004 году мы приобрели 4-х комнатную квартиру в черновой отделке в ипотеку (в совместную собственность). Стоимость ее составила 1,5 млн.рублей. Сделав евроремонт на сумму 1 млн.рублей (включая встроенную мебель, кухню и пр), мы прожили в ней 2 года. В 2006 году мы продали квартиру за 4,5 млн.рублей, погасили кредит в банке – 1,2 млн.руб и купили новое жилье: 3-х комнатную квартиру за 2 млн.рублей (оформлена совместная собственность с женой).
Я являюсь частным предпринимателем и плачу вмененный налог, налоговыми вычетами мы с женой еще не пользовались. Разъясните пожалуйста в каком размере мы должны уплатить подоходный налог? Из чего складывается налогооблагаемая база? Сможем ли мы получить налоговый вычет по проданной квартире или только по вновь приобретенной? Уменьшит ли налогооблагаемую базу стоимость сделанного ремонта и сумма выплаченных банку процентов по кредиту (если квартира уже продана)? Принимается ли во внимание при расчете налогооблагаемой базы стоимость вновь приобретенной квартиры?
Ответ
Имущественный налоговый вычет – это по существу возвращенный налог на доходы физических лиц. Согласно п.1 ст.220 НК налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
«1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.» НК ст.220.
В вашем случае, Вам выгоднее использовать второй абзац, если у Вас есть документальные подтверждения всех понесенных расходов, то по продаже первой квартиры Вы показываете доход (Сумма продажи квартиры (4,5 млн.руб.) – Сумма приобретения (1,5 млн.руб.) – Сумма ремонта (1 млн.грн.) – %банка (если Вы брали целевой кредит на приобретение квартиры) = 2 млн.руб. Т.е. Вы здесь не пользуетесь налоговым имущественным вычетом, а уменьшаете свои доходы на сумму расходов, связанных с получением этих доходов. Если бы Вы не потратили 1 млн.руб. на ремонт, то Вы бы вряд ли продали квартиру за 4,5 млн.руб., не так ли?
Письмом ФНС России от 25 января 2007 года N 04-2-02/63 разъясняется, что вместо имущественного налогового вычета от продажи имущества налогоплательщики вправе уменьшить полученный от продажи имущества доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных ими расходов, связанных с получением этого дохода.
В составе фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, налогоплательщик вправе учесть суммы документально подтвержденных затрат на приобретение реализованного имущества, а также документально подтвержденные суммы затрат, произведенных налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества.
Теперь Вы покупатель и согласно второй части ст.220 НК имеете право на уменьшение своего налогооблагаемого дохода еще на 1 млн.руб. Этот вычет Вы можете использовать один раз в жизни. Имущественный налоговый вычет по суммам, израсходованным на приобретение жилья (причем, как было указано выше, только на квартиру или жилой дом), может предоставляться только после регистрации права собственности на данное недвижимое имущество. В каждом случае Вам необходимо будет доказать расходы на приобретение квартир.
В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет по суммам, направленным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком.
Пунктом 2 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что имущественный налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. Налоговым периодом признается календарный год (статья 216 Кодекса).
Таким образом у Вас будет к уплате 130 000 руб. (1 млн.грн. х 13%).
01010

Please help me with the income tax on the sale of real estate. Despite repeated requests to the various legal and tax consulting services, we have not received a clear answer to your question. In 2004, we purchased a 4-room apartment in a rough finish to a mortgage (in joint ownership). its cost amounted to 1.5 million rubles. Recently renovated in the amount of 1 million rubles (including built-in furniture, kitchen, etc.), we lived there for 2 years. In 2006, we sold an apartment for 4.5 million rubles in the bank to repay the loan – 1.2 million rubles and bought a new home 3-room apartment for 2 million rubles (framed joint ownership with his wife).
I am self-employed and pay presumptive tax, tax deductions, my wife has not yet been used. Explain please to what extent we have to pay income tax? What is included in the tax base? Can we get a tax deduction for the sold apartment, or only on newly purchased? Reduce the tax base if the cost of repairs made and the amount paid by the bank interest on the loan (if the apartment is already sold)? Has into account when calculating the tax base cost of the newly acquired apartment?
Answer
Property tax deduction – it is essentially a tax return on income of individuals. According to Article 220 of claim 1 NC taxpayer is entitled to receive the following property tax deductions:
“1) in the amounts received by the taxpayer during the tax period from the sale of houses, flats, including privatized dwellings, villas, garden houses or land plots and shares in this property located in the taxpayer for less than three years but not exceeding a total of 1 000 000, as well as amounts received in the tax period from the sale of other assets owned by the taxpayer is less than three years but not more than 125 000 rubles. Upon the sale of houses, flats, including privatized dwellings, cottages, garden houses and land plots and shares in this property that were owned by the taxpayer more than three years, as well as the sale of a property located in the taxpayer’s three years of ownership, and more property tax deduction is granted in the amount received by the taxpayer in the sale of the said property.
Instead of using the right to receive property tax deduction under this subparagraph, the taxpayer is entitled to reduce the amount of their taxable income in the amount of its documented expenses associated with the receipt of the proceeds, except for the implementation of a taxpayer securities belonging to him. Upon the sale of the share (a part thereof) in the authorized capital of the organization as a taxpayer is entitled to reduce the amount of their taxable income in the amount of its documented expenses associated with obtaining these revenues. “Tax Code Article 220.01010

In your case, you better to use the second paragraph, if you have documentary evidence of expenditure incurred, then the sale of the first apartment you show revenue (sum of sales of apartments (4.5 million rubles.) – The amount of the acquisition (1.5 million. rub.) – The amount of repair (1 mln.) -.% of the bank (if you take the target credit for the purchase of an apartment) = 2 mln Ie you are not using the property tax deduction and reduce your income in the amount of the costs associated with obtaining these revenues. If you do not spend 1 mln. to repair, you would hardly have sold an apartment for 4.5 million rubles., is not it?
Letter of the Federal Tax Service of Russia on January 25, 2007 N 04-2-02 / 63 clarifies that instead of a property tax deduction from the sale of property of a taxpayer is entitled to reduce the resulting from the sale of property income in the amount of actually incurred and documented costs of associated with obtaining this income.
As part of actually incurred and documented expenses associated with the receipt of income from the sale of the property, the taxpayer may deduct the amount of documented expenses for the purchase of the sold property, as well as the amount of documented expenses incurred by the taxpayer in order to improve consumer quality of this property.
Now you are a buyer and in accordance with the second part of Article 220 Tax Code have the right to reduce their taxable income by 1 million rubles. This residue can be used once in a lifetime. The property tax deduction on the amount spent on the purchase of property (and, as noted above, only for an apartment or house), can be granted only after the registration of ownership of the immovable property. In each case, you will need to prove the cost of the purchase of apartments.
In accordance with the provisions of subsection 2 of clause 1 of Article 220 of the Code of the property tax deduction on the amount allocated for the construction or acquisition of the Russian Federation of a residential home or apartment granted to the taxpayer on the basis of written statements and documents confirming the ownership of the acquired (built) house or apartment, as well as payment documents processed in the order confirming the payment of funds by the taxpayer.
Paragraph 2 of Article 220 of the Code provides that the property tax deduction is granted on the basis of a written application of the taxpayer when filing their tax return to the tax authorities at the end of the tax period. The tax period is a calendar year (Article 216 of the Code).
Thus you will have to pay 130 thousand rubles. (1 mln. X 13%).

Author: admin